【知识小课堂】所有二手房都能办理“带押过户”吗？

2023年第2期

所有二手房都能办理“带押过户”吗？

无须提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可以直接完成过户、重新抵押并发放新贷款。最近，自然资源部和中国银行保险监督管理委员会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（简称《通知》），要求在全国范围内以点带面做好不动产“带押过户”。带押过户在各地陆续落地且逐渐火爆。

记者了解到，其实，在《通知》印发之前，我省多地已开展“带押过户”试点实践；截至目前，我省所有地市均已开展不动产“带押过户”业务。

那么，“带押过户”到底是啥？怎么办理呢？今天我们就让省不动产登记中心的相关负责人作具体的解读。

问：什么是“带押过户”？

答：在抵押期间的不动产买卖转移时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户，并再次抵押和发放新贷款。《民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”该条规定是“带押过户”的法律依据。

此前，已抵押的不动产买卖转移的，需要先筹集资金归还贷款、办理不动产抵押注销，再办理不动产转移、申请新贷款、办理新抵押权登记，不仅交易成本高、时间长，而且流程繁琐复杂。“带押过户”改革后，免除了卖方筹措资金先归还原住房贷款的环节，降低了二手房交易成本，缩短了交易时间。

问：是不是所有二手房都能办理“带押过户”？

答：并不是所有存量房都可以“带押过户”。《自然资源部关于做好不动产抵押登记工作的通知》，不动产登记簿已记载禁止或限制转让抵押不动产的约定，或者《民法典》实施前已经办理抵押登记的，应当由当事人协商一致再行办理。从工作实际看，主要取决于原抵押权人态度。

问：“带押过户”的操作流程？所需材料

答：买卖双方与涉及的贷款银行达成一致意见，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容。不动产登记机构合并办理转移、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。目前，所有市级不动产登记机构均能合并办理登记、立等可取。但限于金融机构贷款政策不统一等原因，可能存在跨银行办理障碍等。

所需材料：不动产证书、不动产登记证明（抵押）、申请书（贷款机构、买卖双方共同申请办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记）、买卖双方与各自贷款银行达成多方协议（明确带押过户事宜，并约定买方贷款机构放款后优先偿还卖方贷款等事宜）、买卖双方身份证明材料。

问：“带押过户”产生了哪些其他影响？

答：今年以来，为保障房地产市场经济健康发展，房贷利率下调，但存量房贷款利率并未下调，“带押过户”的潜在利益是降低了房贷利率，这也是“带押过户”颇受欢迎原因之一。

（省不动产登记中心吴品阶）