关于宿州市政协五届三次会议第129号提案（地下车位产权）的答复

李骁委员：

你提出的“建议明晰地下车位使用权”的提案，现答复如下：

地下车位指利用地下空间建造、内部设有若干个划线编号且没有墙壁隔离的空间，其可作为一个独立的不动产单元进行登记和确权。建筑区划内车位、车库的产权归属，历来是社会关注的焦点。《物权法》第七十四条对车位、车库的归属做了规定“对于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，但由于条文较为简略，在措辞上回避了一些较为直接的表述，实践中对其内涵的理解出现分歧。国家对车库的权属，也没有统一、明确的规定。

一、人防车位

人防工程是国家强制配套设施，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”《民法典》第二百五十四条规定，国防资产属于国家所有。对于小区配建的用于战时或重大灾难时躲避居民的人民防空地下室，产权应属于国家所有，由政府或其他有关部门代行国家所有权，开发商可作为投资管理人出租给业主使用取得收益，但不能出售。

二、产权车位

产权车位指开放商根据规划配建的除人防车位外的地下车位，判断开发商开发的商品房的地下车库的产权是属于开发商，还是属于全体小区业主共有，参考其他地市的做法，主要有以下两种观点：

（一）第一种观点：可依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。

如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在小区业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积(指分摊面积)。在该情况下，地下车库的面积已分摊在小区业主购买的商品房中，该地下车库的产权应属于全体小区业主共有。

反之，如果地下车库所占用的面积没有被计入业主的公摊面积之中，该地下车库的产权通常应归属于开发商。开发商可以出售、出租车位，但只能给本小区的业主使用。对于该类型“车位”的出售，可作独立产权的配套车位、车库，应当与商品房同步出售、附赠或者出租，且只能出售、附赠或者出租给小区业主。开发企业办理商品房预售许可和预售备案时，应当将开发项目地下车位、车库规划配比情况、租售价格在商品房销售方案中明确，并在销售现场予以公示。

（二）第二种观点：产权车位属于全体业主共有。

根据《物权法》第七十三条：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”地下产权车位作为小区规划配建的公用设施，随着小区商品房的出售，应该属于全体业主共有。

三、地下车库产权年限

地下车库产权年限根据地上建筑物用途决定，商业用房配套的地下车库，产权为40年；住宅用房配套的地下车库，产权为70年。

有些地方政府相关主管部门为了解决车位车库归属，出台了一些管理规定，其中涉及对车位车库归属的规范。应当看到，这些规定，出发点是好的，对于解决车位车库权属纠纷也发挥了一定的积极作用。但问题在于，物权归属涉及基本人权保障、牵扯基本社会秩序，其属于民事基本制度，相关事项只能由法律规定；在法律规范之前，也只能由国务院依据全国人大及其常委会的授权制定行政法规。待国家或省出台相关意见之后，我市再予以实施。

办复类别：C类

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