宿州市自然资源和规划局关于进一步做好国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场工作的通知

宿自然资规〔2020〕67号

 

各县、区自然资源和规划局，局机关各科室、直属各单位：

为贯彻落实《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）、安徽省自然资源厅等7家单位《关于印发完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施意见的通知》（皖自然资规〔2019〕3号），规范国有建设用地使用权转让、出租、抵押行为，深化放管服改革，制定本通知。

一、国有建设用地使用权转让

国有建设用地使用权转让是指各类导致建设用地使用权转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。涉及到房地产转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理房地产交易、缴税、登记等相关手续。

（一）签订合同，约定义务

国有建设用地使用权转让应当签订转让合同，转让后《国有土地使用权出让合同》、《划拨决定书》和相关登记文件中所载明的权利、义务随之转移，需要重新约定权利和义务的，应重新约定。

（二）国有建设用地使用权转让，应符合以下条件

1. 权属清晰。宗地已登记发证；房屋已经建成的，应持有房屋所有权证书或不动产权证书，房屋未建成的，应持有符合规划的证明材料。宗地不存在权属争议、不存在抵押、查封、闲置等限制转让的情形。

2. 符合转让条件。符合法律法规有关转让的规定，达到划拨决定书、出让合同约定的转让条件。以出让方式取得的建设用地使用权转让,属于房屋建设工程投资额未达到总投资额25%、工业用地未达到“三通一平”的，可按照“先投入后转让”原则，交易双方先行签订建设用地使用权转让合同，办理预告登记，待达到转让条件后，再依法办理不动产转移登记。

3. 土地转让按照以下要求办理。

（1）提交审计报告。属于房屋在建工程的，提交已完成开发投资总额的审计报告，转让土地位于园区管辖区域的，可由园区管委会出具已投资额的认定意见。

（2）涉及国有资产的，应当经国有资产管理部门同意。

（3）符合园区政策。位于园区管辖区域项目用地转让应征求园区管委会意见。

（三）土地分割、合并，应符合以下条件

宗地分割是指由一宗地分割为多宗地的情形，宗地合并是指同一权利人的两宗或两宗以上相邻的土地合并为一宗地的情形。

1. 符合规划要求。分割、合并行为应符合规划要求，在土地用途不变、权属和产权关系清晰且具备独立分宗条件的前提下实施。分割宗地的界线不切割建筑物、构筑物，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。

2. 明确出让年限。涉及合并后，出让终止年限不一致的，

由申请人出具同意按照最先终止日期的承诺后，按照最先终止日期进行办理。

3. 土地分割、合并按照以下要求办理。

（1）拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意并出具分割意见,不得损害权利人合法权益；

（2）分割转让应当有利于土地开发利用，不得影响交通、消防、安全等控制性指标要求；

（3）工业标准化厂房、商业（办公）、住宅用地分割转让涉及房产的，可以独立使用的最小单元分幢、分层、分户登记，转让时以最小的单元房屋或建筑物转让；

（4）分割界线明确。拟分割的宗地，应当是界址清晰、权属界线封闭并且可以独立使用的空间；

（5）土地合并项目用地应具备依法取得独立的规划条件；

（6）土地合并所涉及的宗地应当为界线相邻地块，且土地用途、土地权属性质、使用权类型一致。建设用地使用权人应一致，不一致时应先办理变更登记为同一权利人，再办理合并宗地手续。

4. 有下列情形之一的，分割不予批准。

（1）不符合相关政策规定，要求分割商服、住宅用地中规划建设的道路、绿地、公共设施以及其他公共场所的；

（2）法律、法规另有规定不得分割的其他情形。

（四）作价出资或入股建设用地使用权转让

以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后,可保留为作价出资或入股方式,或直接变更为出让方式。作价出资或者入股土地使用权实行与出让土地使用权同权同价管理。

（五）国有建设用地使用权转让的办理程序

1. 申请。申请人向市土地二级市场交易管理中心窗口提出申请，并提交相关材料。

2. 审核。经市土地二级市场交易管理中心审核通过的，进行会签会审，符合条件的，组织签订《转让合同》。

3. 不动产登记。市土地二级市场交易管理中心将相关材料移交不动产登记中心，不动产登记中心依法办理不动产登记发证。

二、国有建设用地使用权出租

国有建设用地使用权出租，是指土地使用者将依法取得的国有建设用地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向其支付租金的行为，出租人与承租人应当签订租赁合同，明确双方的权利和义务。出租人依法转让不动产时，应当在转让之前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先受让权。

（一）以有偿方式取得的建设用地使用权出租应符合下列条件

1. 按国有土地使用权出让合同约定支付全部出让价款。 

2. 取得不动产权证书或国有土地使用权证书。

3. 具有合法的地上建筑物、其他附着物的产权证明。

4. 以出让、租赁作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违背国家法律、法规规定和国有土地使用权出让合同约定。

（二）以划拨方式取得的国有建设用地使用权出租应符合下列条件

1. 按划拨决定书约定支付全部土地价款。

2. 取得不动产权证书或国有土地使用权证书。

3. 具有合法的地上建筑物、其他附着物的产权证明材料。

4. 按规定缴纳土地收益金。

5. 宗地长期出租,或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。

6. 不得违背国家法律、法规规定和划拨决定书的约定。

（三）国有建设用地使用权出租的办理程序

1. 申请。申请人向市土地二级市场交易管理中心窗口提出申请，并提交相关材料。

2. 审核。经市土地二级市场交易管理中心审核通过的，组织签订《出租合同》。

3. 不动产登记。市土地二级市场交易管理中心将相关材料移交不动产登记中心，不动产登记中心依法办理租赁他项权利登记。

三、国有建设用地使用权抵押

国有建设用地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。国有建设用地使用权抵押，可以直接办理不动产抵押登记手续，也可以通过土地二级市场交易管理中心采取市场竞争方式，确定抵押权人。

（一）国有建设用地使用权抵押应符合下列条件

1. 已经以划拨、出让、租赁、作价出资或入股等方式取得国有建设用地使用权。

2. 位于园区管辖区域项目用地抵押应征求园区管委会意见。

3. 符合法律、行政法规有关规定。

（二）有下列情形之一的，国有建设用地使用权不予抵押

1. 地上建筑物已预售备案或者已办理预告登记的。

2. 列入政府征收、拆迁范围的。

3. 司法机关和行政机关依法查封或者以其他形式限制的建设用地使用权的。

4. 法律、法规规定其他不得抵押的建设用地使用权。

（三）国有建设用地使用权抵押的办理程序

1. 申请。申请人提出申请，并提交相关材料。

2. 审核。通过市土地二级市场交易管理中心采取市场竞争方式，确定抵押权人的，应经土地二级市场交易管理中心审核通过并组织签订《抵押合同》。

3. 不动产登记。市土地二级市场交易管理中心将相关材料移交不动产登记中心，不动产登记中心依法办理抵押登记。

四、各县、区自然资源和规划局参照执行。

五、本通知由宿州市土地二级市场交易管理中心负责解释。

 

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